为规范黄冈市住宅专项维修资金管理工作，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护资金所有人的合法权益，市人民政府办公室于近日印发了《黄冈市住宅专项维修资金管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。特对《办法》进行政策解读如下：

一、制定背景

一是法律法规有依据。原《黄冈市区住宅专项维修资金管理办法》（黄房文〔2016〕17号）出台时间较早，随着《中华人民共和国民法典》的颁布实施，以及《湖北省物业服务和管理条例》《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例》等上位法和相关法规的修订，原《办法》在维修资金使用的业主表决比例、管理要求等方面已与现行法律法规不一致，需进行系统性修订以适应新的法治环境。

二是实际工作有需要。随着经济社会发展，原《办法》中关于维修资金使用程序的规定较为繁琐，群众普遍希望简化流程、提高效率。通过重新制定《办法》，进一步完善维修资金管理制度，创新使用表决方式，简化使用程序，明确应急使用情形，全面发挥维修资金作为房屋“养老金”的作用，提升资金使用效率和管理透明度，更好地维护广大业主的合法权益。

二、制定依据

《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《湖北省物业服务和管理条例》《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例》等法律、法规、规章。

三、解决的主要问题

一是解决维修资金使用表决比例与上位法不一致问题。将维修资金使用表决比例严格遵循《民法典》规定，明确维修资金使用方案需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意，进一步规范了维修资金使用的决策程序。

二是解决维修资金续交、补交机制不明确的问题。原《办法》侧重于首次维修资金的交存，对资金使用后余额不足的续交情形未做明确约定。新《办法》明确规定，当业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当按照业主大会决定及时续交，并明确了续交资金的多种来源（如经营收益、增值部分、报废残值等），为维修资金的持续归集提供了制度保障。

三是解决维修资金使用程序繁琐、表决难的问题。针对维修资金使用表决难的问题，《办法》鼓励业主大会在管理规约和议事规则中约定委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等多种创新表决方式，提高表决效率。同时，优化了资金拨付流程，明确申请核准、资金拨付等环节的办理时限，提升了使用便捷度。

四是解决应急情况下维修资金使用不畅的问题。明确了七类可启动应急使用程序的紧急情形（如屋面外墙渗漏、电梯故障、消防设施故障、外立面脱落危险等）。简化了应急使用程序，规定住建部门或业主委员会可在2日内快速作出审核决定并拨付首批资金。同时，明确在申请人未及时作为时，乡镇人民政府、街道办事处可会同住建部门组织代修，费用从维修资金中列支，确保公共安全。

五是解决维修资金申请使用主体缺位问题。明确了在不同情况下（专业化物业服务小区、其他住宅小区、无业委会或业委会无法履职时）的使用方案提出主体，包括业主委员会、物业服务企业、社区居民委员会等。特别是规定在无业委会或业委会无法正常履职时，经街道办事处（乡镇人民政府）确认后，可由社区居民委员会组织业主提出使用方案，实现了申请使用主体的全覆盖。

六是解决维修资金使用安全与合规性问题。《办法》要求对维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度，确保资金使用的合理性和工程质量。同时，明确了专户管理银行的职责和违规处理，加强了对资金专户的管理（不得支取现金，直接支付至施工单位等账户），并规定住建部门及业委会应每季度对资金管理情况进行公示，接受财政、审计部门和社会监督，有效保障资金安全。